La modernisation des espaces communs : par où commencer?

Si, en circulant chaque jour dans le hall d’entrée, les corridors communs ou la piscine de votre immeuble, vous vous dites «Il faudrait bien faire une mise à jour, car ça commence à dater sérieusement !» Alors cet article est pour vous.

L’ambiance dégagée par les espaces communs de votre immeuble fait partie des actifs intangibles du maintien d’actif. Même si l’entretien du bâtiment a été effectué avec rigueur et régularité, les finis intérieurs des murs, plafonds et planchers des espaces communs vieillissent et se démodent. C’est particulièrement vrai lorsque la déco intérieure aura cédé à l’effet de mode. Par exemple, à une certaine époque, il était souvent bien vu d’ajouter de nombreuses moulures sur les murs et ce même dans des édifices de style moderne. Il y a eu ensuite la période où l’ajout de miroirs aux murs se justifiait par l’intention «d’agrandir l’espace».

 

Changer l’éclairage

Une des premières actions possibles pour moderniser les espaces communs et pour également économiser de l’énergie est le remplacement des sources d’éclairage par des sources au DEL (Diodes Électro Luminescentes).

Puisque l’éclairage dans les espaces communs est fréquemment allumé 24 heures sur 24, le temps d’amortissement financier du remplacement par des sources DEL (plus couteuses à l’achat) ne cesse de diminuer. Il n’est pas non plus négligeable de considérer le cout de main-d’œuvre et la nécessité de conserver en stock un stock d’ampoules incandescentes (particulièrement si votre éclairage est de type halogène). Les ampoules DEL de qualité peuvent durer jusqu’à trente ans. Il faut donc estimer le cout global sur 30 ans et non le seul cout d’acquisition des ampoules DEL. Mieux vaut éviter les lots d’ampoules DEL à bas prix de type sans nom. Une marque établie est en général synonyme de normes élevées de fabrication.

Il y a eu cette courte période de transition entre l’incandescent et le DEL ou les ampoules fluorescentes sont apparues : heureusement, c’est terminé et il est grand temps de vous défaire des «queues-de-cochon» (ampoules minifluorescentes torsadées qui doivent être acheminées vers un écocentre, car elles contiennent du mercure, et non jetées à la poubelle).

De nos jours, absolument tous les types d’ampoules incandescentes peuvent être remplacés par des ampoules au DEL (GU10, MR16, PAR16, PAR 20, PAR38, tubes fluorescents, etc.). Par contre, le seul remplacement des ampoules d’éclairage peut engendrer un choc : tous les défauts de surface apparaitront encore plus cruellement ! (Fig.1)

Il vaut mieux considérer l’éclairage dans un plan global de modernisation et se poser la question primordiale : « Que veut-on éclairer ? ». Les corridors sont-ils assez éclairés ? Souhaitons mettre en valeur les entrées des logements ? Y a-t-il lieu de remplacer aussi les luminaires et non seulement les ampoules ? Quel modèle choisir ? Quelle température de couleur ? Quoi faire pour assurer une certaine pérennité du style choisi ?

Pour ce type de travaux, les sommes en jeu augmentent rapidement et vous pourrez avantageusement vous faire conseiller par un professionnel, afin de faire un choix « éclairé » de produits et de méthodes de mise en application.

 

Mettre au goût du jour les couleurs

C’est souvent au chapitre des couleurs que l’environnement intérieur est perçu comme appartenant à une décennie antérieure…

Et pourtant les surfaces peinturées sont les plus faciles à adapter à un cout généralement très abordable. La couleur peut servir à dynamiser l’espace commun. Heureusement, les choix de couleur sont facilement réversibles.

Il faut idéalement tenir compte de la géométrie des pièces. Les rayures horizontales sont à proscrire dans un corridor, car elles accentuent l’effet d’étroitesse visuelle. Des tons neutres traversent mieux l’épreuve du temps. Un choix judicieux est à faire pour éviter que l’ensemble apparaisse monotone. Les accents de couleur contrastante peuvent ponctuer et animer les circulations, rendant l’expérience des usagers plus stimulante (Fig.2). L’activité de la pièce doit être prise en compte : la piscine et la salle d’exercices se prêtent mieux à un langage visuel dynamique et contrasté (Fig.3) qu’un hall d’entrée principal ou un salon commun (Fig. 4).

Fig.3 Salle d’exercices

 

Moderniser les matériaux muraux

SI les surfaces murales sont recouvertes de produits de finitions datés et démodés tels que le papier peint ou le stuc décoratif, il faudra prévoir une remise en état des surfaces avant l’application d’une nouvelle finition. Le nouveau fini désiré doit-il être facilement lavable ? Quelles zones démontrent le plus d’agression par frottement ? Faut-il poser des coins protecteurs ? Plusieurs matériaux appliqués imitent bien le métal et le bois et sont plus durables qu’une surface murale en placoplâtre. C’est le cas des plastiques stratifiés. Un placage de bois véritable est cependant à considérer sous l’angle de la protection incendie.

 

Changer les couvre-sols

Le tapis qui recouvre les corridors possède une bonne qualité : le contrôle du bruit. Par contre, il est facile à tacher et à endommager. Une stratégie gagnante consiste à remplacer le tapis en rouleaux par des tuiles de tapis, aisément remplaçable en cas de dommages. Ces tuiles sont en plus commodes à garder en réserve pour l’avenir, en autant qu’on ait procédé à l’achat d’une quantité excédentaire avant qu’elles soient discontinuées ! Avant de remplacer un tapis par un matériau dur, il faut bien faire analyser l’impact sonore, car cela pourrait augmenter l’inconfort des résidents et voir apparaitre des plaintes autrefois inexistantes.

C’est le temps d’installer des produits sains sur le plan environnemental (tapis certifiés Green Label ou Green Guard, peintures et colles sans COV, luminaires Energy Star, etc.). 

Fig.4 Hall d’entrée

 

L’ascenseur

Contrairement à la croyance populaire, il n’est pas nécessaire d’attendre la mise à niveau technique de l’équipement d’ascenseur pour lui refaire une beauté. Le contour des portes à chaque étage est habituellement amovible et peut être remplacé par des matériaux actuels. Dans la cabine, les panneaux muraux, généralement finis de plastique stratifié, peuvent être facilement remplacés. Il en va de même pour le plafond s’il est de type suspendu. On en profitera pour remplacer l’éclairage plafonnier, souvent halogène, et qui dégage beaucoup de chaleur, par des sources DEL.

 

Architecte ou designer d’intérieur ?

On me demande souvent la différence entre les deux disciplines, car elles portent toutes les deux sur la conception d’espaces. Habituellement, le/la designer d’intérieur conçoit la finition intérieure alors que l’architecte conçoit le bâtiment dans son ensemble et coordonne les sous-systèmes de construction (structure, ventilation, plomberie, électricité, gicleurs…). Plusieurs architectes font du design intérieur. Selon la nature de votre projet de modernisation, l’architecte ou le/la designer (ou les deux) peuvent être utiles.

 

Les travaux nécessitent-ils un permis?

En règle générale, les travaux de rafraîchissement ou de remplacement des matériaux de finition intérieurs sont considérés comme mineurs et ne nécessitent pas de permis de transformation de la ville. Par contre, la modification des murs et des emplacements des sources d’éclairage en requiert un. Il faut toujours s’informer et ne pas prendre l’avis d’un fournisseur de matériaux comme étant la version officielle, afin d’éviter de recevoir un avis de non-conformité de la ville par la suite.

Les travaux «majeurs» doivent cependant être conçus par un professionnel de la construction tel qu’un architecte et ingénieur (ou technologue professionnel membre de l’O.T.P.Q. pour un bâtiment qui comporte au plus 4 unités).

Les travaux mineurs de rafraîchissement ne requièrent habituellement pas de résolution de l’assemblée générale. Par contre, en cas de travaux majeurs, vous serez bien avisés de consulter votre conseiller(ère) juridique, car ceux-ci pourraient constituer une transformation.

 

L’appel d’offres

Afin d’obtenir des soumissions comparables pour la réalisation de tels travaux de modernisation des espaces communs, la meilleure pratique de gestion consiste à faire préparer les plans et devis par un professionnel – consultant.

 

Le calendrier de réalisation

Selon le type de travaux à effectuer et l’échéancier de mise en œuvre, les délais plus ou moins longs auront un impact sur la circulation des occupants. Il sera donc important de prévoir toutes les opérations requises par la réalisation de votre «plan de modernisation». Nous ne saurions trop insister sur la nécessité de faire surveiller la réalisation des travaux par le professionnel concepteur, afin que le choix des produits spécifiés et les détails de mise en œuvre demandés soient respectés au chantier. C’est la meilleure assurance qualité.

 

Zaraté Lavigne propose son expertise-conseil, suivez ce lien pour en savoir plus.

---

Jean-François Lavigne, Architecte associé chez ZΛRΛTÉ LΛVIGNE Architectes.

© ZΛRΛTÉ + LΛVIGNE Architectes Inc.