Dix résolutions pour un actif immobilier en santé

Zarate Lavigne - inspections et expertise conseils en rénovations

Une nouvelle année commence. Votre bâtiment, qui est votre plus important actif, aura besoin de votre attention afin de prévenir les dommages qui peuvent être prévenus. Je vous propose dix résolutions pour guider votre plan d’entretien pour la prochaine année (et toutes les autres).

1. Prévoir les inspections

Chaque année, un certain nombre d’inspections de routine sont indiquées, selon votre type de bâtiment. En premier lieu, il est primordial de faire inspecter la toiture par un professionnel. Plus qu’une défaillance générale, ce sont souvent des déficiences locales qui causent les infiltrations d’eau. L’état des portes et fenêtres, et en particulier le scellant (calfeutrage) est tout aussi important. Il faut également, le cas échéant, faire la vérification annuelle du système d’alarme–incendie, de l’ascenseur et de tout système mécanique qui nécessite une vigie annuelle. Il faut donc dresser la liste des inspections annuelles requises.

2. Accorder les contrats

Une fois établie la liste des inspections annuelles requises, la prochaine étape consiste à obtenir de la part des entreprises de services pertinents un devis (soumission) pour effectuer les inspections annuelles. C’est habituellement par comparaison entre plusieurs propositions que vous constaterez les lacunes de certaines offres ou les avantages de certaines autres afin d’identifier le meilleur rapport qualité-prix avec une perspective à long terme. La question que vous voudrez vous poser : « Est-ce que ce fournisseur a le potentiel pour devenir un fournisseur régulier de notre copropriété? Dans le doute, n’hésitez pas à consulter un expert dans le domaine spécifique analysé. En matière d’inspection, un prix très bas est rarement synonyme de qualité du service.

3. Assister aux inspections

Les inspections sont généralement le moment d’en apprendre plus sur les caractéristiques de votre bâtiment. Il est utile de déléguer un membre du CA afin d’assister aux diverses inspections pour en comprendre l’objet et faciliter l’interprétation et la compréhension des conclusions d’un rapport d’inspection. Plus le bâtiment est complexe, plus le bénéfice est grand. Vous pouvez voir cela comme de la formation gratuite.

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4. Consulter

Il ne faut jamais hésiter à obtenir un deuxième avis après un rapport d’inspection défavorable sur l’une ou l’autre des composantes de votre bâtiment. Les experts s’entendent en général sur les principes qui doivent guider l’analyse des composantes, mais leurs interprétations peuvent différer. Tout expert qui a un sens de l’éthique sera ouvert à ce que le syndicat obtienne une deuxième opinion.

5. Faire les suivis

Toute l’information relative aux inspections annuelles devra être consignée dans le carnet d’entretien, incluant la date, l’objet de l’inspection, le nom de la firme d’inspection et les résultats obtenus. Après la réception des rapports, il est primordial d’assurer le suivi des recommandations. Il faut alors décider si des travaux urgents sont requis ou si les travaux peuvent être remis à l’année suivante.

6. Prévoir les fonds

Voici venu le temps de faire le lien avec le fonds de prévoyance. Les travaux requis, qui découlent des résultats des inspections, font-ils l’objet d’une provision financière suffisante ? Constituent-ils des imprévus qui requièrent une cotisation spéciale ? Peuvent-ils être exécutés en phases afin d’étaler les dépenses ?

7. Communiquer

La plupart des copropriétaires ne sont pas sensibilisés à la nécessité de faire inspecter les composantes d’un grand bâtiment. C’est le syndrome de la « vie d’hôtel ». Il sera donc très utile de rédiger un court compte rendu des inspections annuelles à faire et des résultats obtenus, à l’intention des copropriétaires. Ce compte rendu pourra être présenté à l’assemblée générale ordinaire. Je vous suggère de ne pas dépasser une seule page. Plus de transparence diminue la possibilité de mésentente.

8. Avoir les ressources

Après quelques années, un syndicat devrait avoir identifié pour chaque domaine d’inspection, une ou des personnes-ressources fiables et compétentes afin de les assister dans la préservation du bâtiment. Un architecte, un ingénieur en bâtiment ou un technologue professionnel en architecture peuvent devenir des « professionnelles maisons » qui aident le CA dans sa prise de décision.

9. Présenter

Certains éléments plus importants, par exemple le remplacement de la membrane de toiture, demandent parfois de mettre sur pied une réunion d’information auprès des copropriétaires. Il est souvent judicieux de demander la présence de l’expert afin de bien expliquer les aspects techniques des travaux et répondre aux questions (parfois très pointues) des copropriétaires. Les membres du CA doivent éviter de se substituer aux experts.

10. Faire surveiller

Lorsqu’un contrat est accordé par un syndicat pour effectuer des travaux sur le bâtiment, il n’y a encore qu’une seule façon de s’assurer que les travaux ont été complétés et qu’ils sont conformes au contrat passé, aux règles de l’art et au Code de construction. Cette manière consiste à exiger de l’expert qu’il surveille les travaux jusqu’à la fin et atteste par écrit qu’ils deviennent conformes et terminés. Il sera juste et raisonnable d’obtenir cette confirmation avant de payer entièrement l’entrepreneur ! Il est également très utile d’imposer que les dessins et devis ayant servi pour l’exécution des travaux soient mis à jour pour refléter les conditions « telles que construites ».

Conclusion

En résumé, pour assurer le maintien d’un bâtiment en santé (et assurer par conséquent la santé financière du syndicat), l’expérience suggère de mettre en application les mesures suivantes :

1. 1. Dresser la liste des inspections annuelles requises.
  2. Obtenir de la part des entreprises de services pertinents un devis (soumission).
  3. Déléguer un membre du CA afin d’assister aux diverses inspections.
  4. Obtenir un deuxième avis après un rapport d’inspection défavorable.
  5. Consigner dans le carnet d’entretien, l’information relative aux inspections annuelles.
  6. Faire le lien avec le fonds de prévoyance.
  7. Rédiger un court compte rendu des inspections annuelles à l’intention des copropriétaires.
  8. Identifier pour chaque domaine d’inspection, une ou des personnes-ressources fiables et compétentes.
  9. Mettre sur pied une réunion d’information auprès des copropriétaires lorsque des travaux significatifs sont requis.
  10. Exiger de l’expert qu’il surveille les travaux jusqu’à la fin et atteste par écrit qu’ils sont conformes et terminés.
  11. Obtenir les dessins et devis « tels que construits » à la fin des travaux.

Vous avez à date un projet de rénovation, de transformation, d’extension ou de construction ? Notre équipe est à votre écoute pour le concrétiser.

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