Que faire avec les anciennes portes et fenêtres? Remplacer ou remettre à niveau?

Que faire avec les anciennes portes et fenêtres? Remplacer ou remettre à niveau?

Vous habitez un immeuble en copropriété construit dans les années 1980 : vos fenêtres ont dépassé le cap des trente ans d’âge… et s’en vont sur quarante. Elles vous paraissent en assez bon état, mais vous vous interrogez? Devriez-vous les remplacer ou vaut-il mieux envisager une remise à niveau complète ? Les choix sont couteux, surtout s’ils touchent des centaines de fenêtres ! Avant toute prise de décision, il est important de procéder à un examen minutieux de la fenestration.

L’examen minutieux des portes et fenêtres existantes

Cet article veut vous apporter des outils de réflexion pour faire un choix avisé. Vous pourriez appeler un vendeur de portes et fenêtres pour vous conseiller. Cependant, certains d’entre eux auront tendance à vous confirmer sans même sortir de leur auto que vous avez « besoin » de nouvelles portes et fenêtres… Il est toujours préférable de choisir un expert qui ne vend rien et qui pourra vous prodiguer des conseils judicieux. Bien entendu vous devrez rémunérer cet expert, mais cet argent sera bien investi : voyons pourquoi. Il est tout d’abord important de faire examiner les portes et fenêtres systématiquement afin de comprendre qu’elles caractéristiques sont détériorées et quelles sont les solutions techniques. Après analyse, il est possible que vous en veniez à la conclusion qu’il faut les remplacer, mais vous posséderez toute l’information utile pour justifier un tel choix lors de l’assemblée des copropriétaires. Par exemple, les fenêtres et porte-fenêtres (appelées aussi « portes-patio ») de type coulissant à quatre volets et à cadre d’aluminium qui ont un fini anodisé de couleur brun commercial ou autre se caractérisent par une grande longévité. Ce sont souvent les coupe-froids de ces unités qui s’usent et laissent les courants d’air entrer chez vous. Les roulettes des porte-fenêtres s’usent et vous devrez forcer de plus en plus pour les ouvrir, en plus de ressentir des vibrations inquiétantes. Bonne nouvelle : toutes ces pièces peuvent être remplacées à un cout raisonnable.

Si vos volets (c’est ainsi qu’on appelle les parties mobiles) comportent plutôt des vitres thermos coulissantes (Les vitres scellées coulissantes), vous aurez peut-être observé que de la buée apparait entre les vitres d’un même thermos, ce qui indique une perte d’étanchéité. Par contre, les volets thermos peuvent généralement être remplacés sans avoir à remplacer le cadre de la fenêtre au complet.

Si vos fenêtres coulissantes sont de type coulissant à quatre volets, sachez qu’il est possible de remplacer les volets extérieurs par des vitres thermos tout en conservant les vitres coulissantes intérieures, ce qui donne un triple vitrage au total. Cela augmentera la résistance thermique et également acoustique entre l’intérieur et l’extérieur de votre condo. Il ne faut cependant pas confondre le triple vitrage avec les thermos triples qui possèdent trois vitres scellées ensemble. Les déficiences mineures et réparables que l’on observe sont généralement les suivantes : coupe-froids usés ou incomplets, fini usé des poignées et loquet, rails bosselés ou usés au seuil de certaines porte-fenêtres, roulettes de porte-fenêtre usées et causant de la friction excessive, volets dont le loquet ne s’enclenche pas correctement, moustiquaires percés. Toutes ces déficiences mineures et réparables pourront être solutionnées lors d’un programme d’entretien rigoureux par une firme spécialisée. Même les rails déformés et bosselés peuvent être remis à niveau.

Les déficiences majeures et non réparables observées sont en général les suivantes : fenêtres difficiles à ouvrir/fermer ou jour excessif entre volet mobile et cadre fixe parce que posée non d’équerre lors de la construction, linteau à brique d’une ouverture montrant une déflection excessive, fissure dans le parement de briques ayant un impact sur les fenêtres, friction excessive des volets sur les cadres (fenêtre coincée dans l’ouverture).

Les déficiences majeures et non réparables touchent les fenêtres et portes-fenêtres qui ne sont pas fonctionnelles, par exemple qui ne s’ouvrent plus ou qui ne ferment pas complètement et pour lesquelles aucun ajustement n’est possible.

Dans tous ces cas, la cause des déficiences remonte probablement à la construction initiale et seul le remplacement de l’unité vitrée peut redonner au copropriétaire l’usage normal de l’ouverture. Des travaux plus importants peuvent être requis, tels que le remplacement du linteau ou même la reconstruction complète de l’ouverture (ce qui est plutôt rare selon notre expérience).

L’impact sur le rendement thermique

Un des motifs principaux du désir de remplacement des fenêtres que nous entendons lors de nos analyses est le fait que les anciennes portes et fenêtres ne sont pas performantes sur le plan de l’économie d’énergie.

La Loi sur l’économie d’énergie est entrée en vigueur en 1981 et la valeur isolante minimale des murs extérieurs était à l’époque R-20. Par contre, la valeur isolante de ce type de fenêtre est d’environ R-2 à R-4 selon l’âge et la qualité des coupe-froids. Comme la plus grande surface de déperdition de chaleur dans vos unités est constituée des murs, l’importance de la valeur isolante des surfaces vitrées est relative. Une bonne fenêtre coulissante fabriquée aujourd’hui n’aura qu’une valeur de résistance thermique de R-5 à R-7, ce qui ne risque pas de réduire votre facture énergétique de beaucoup !

Jusqu’à tout récemment, il n’y avait pas de norme d’installation des fenêtres et il est fréquent de trouver des installations d’unité vitrée sans solin d’étanchéité au pourtour. L’isolation thermique consistait en la pose de laine de verre écrasée entre le cadre de la fenêtre et l’ouverture brute. Cette manière de faire rendait la fenêtre peut performante sur le plan énergétique à cause des fuites d’air autour de la fenêtre ou de la porte-fenêtre.

Il est essentiel de contrôler les fuites d’air, notamment pour éviter le givrage entre les volets intérieurs et extérieurs. L’entretien régulier des coupe-froid permet de mieux contrôler le phénomène du givrage. L’entretien régulier du scellant au pourtour des ouvertures est également important pour assurer l’étanchéité à l’air et à l’eau. Pour une intervention plus intense, il est possible de mieux isoler le pourtour des ouvertures par l’intérieur sans enlever la fenêtre. Le remplacement des fenêtres par des fenêtres plus performantes aura un impact mineur sur le bilan énergétique total de votre immeuble et sur la facture d’électricité de vos unités privatives mais la mise à niveau des portes et fenêtres permet d’améliorer leur rendement à une fraction du coût.

Le cycle de vie : il n’y a pas de date de péremption sur l’aluminium!

Certains vous diront que vos fenêtres sont finies! Mais considérons maintenant la durée de vie probable des portes et fenêtres. Supposons un bâtiment résidentiel construit dans les années 1980 et dont les composantes sont âgées d’une trentaine d’années en 2016. Le cycle de vie normal de telles composantes d’origine est d’environ 25 à 35 ans. Cependant, les portes et fenêtres à cadre d’aluminium se dégradent parfois seulement au niveau du fini.

Un produit à surface peinte s’écaillera et sera difficile à repeindre mais cela est techniquement possible. Le procédé d’anodisation accroit la résistance à la dégradation des surfaces. Lorsque les cadres et cadres des volets mobiles sont de type anodisé et peu ou pas écaillés, il vaut la peine de les conserver. Même si l’aluminium est recyclable à 100%, vous poserez un geste favorable à l’environnement en conservant vos portes et fenêtres.

Les vitres scellées (appelées couramment « thermos ») ont un horizon beaucoup plus court que les fenêtres complètes en général, soit entre 10 et 15 ans. S’il n’y a pas de vitres thermos dans vos unités privatives, ce critère de vieillissement sera exclu. L’aluminium des cadres fixes et des volets ouvrants des fenêtres et porte-fenêtres est un matériau qui ne corrode pas et qui ne possède donc pas de fin de cycle de vie prévisible. L’horizon fonctionnel de vos composantes est donc plus long que le cycle prévu, sous réserve qu’un programme d’entretien rigoureux soit mis sur pied et que les thermos soient remplacés lorsqu’ils auront perdu leur étanchéité à l’air. Vous pourrez alors envisager de poser du verre énergétique (c’est-à-dire pourvu d’un gaz inerte entre les deux vitres), afin d’augmenter le rendement thermique.

Les programmes d’entretien et de remplacement volontaire.

Entretien des composantes existantes

• Les déficiences mineures et réparables pourront être corrigées par un programme d’entretien bien ciblé. Il est en effet possible de remplacer toutes les pièces mobiles (roulettes, loquets, rails) ou à friction (coupe-froids et balais). Cela permettra à vos portes et fenêtres de durer plus longtemps et de retrouver une performance énergétique proche de la performance initiale. Il est très difficile de répertorier et de garder à jour les travaux d’entretien faits sur la fenestration si l’ensemble des ouvertures n’est pas fait au même moment. Dans les circonstances, nous vous recommandons fortement de mettre en place un plan d’entretien obligatoire au moyen d’un règlement de copropriété. Nous recommandons un intervalle d’entretien minimal de 5 et maximal de 10 ans.
• Les firmes spécialisées qui offrent des services d’entretien des fenêtres existantes offrent des devis détaillés d’intervention avec des couts connus d’avance pour les services de base. Il faut compter environ 300 $ par ouverture, ce qui est beaucoup plus économique que le remplacement.
• Pour le choix de la firme d’entretien, les critères de compétence, d’expérience et de longévité dans le domaine seront importants. Il faut que la firme retenue soit encore là lors du prochain intervalle d’entretien ! De plus, il est utile de souligner que les ouvriers de telles firmes doivent posséder leur carte de compétence professionnelle de la Commission de la construction compatible avec votre classe d’immeuble.

Remplacement des unités non conventionnelles

Pour les déficiences majeures et non réparables, telles que cadres non posés d’équerre ou fenêtres coincées parce que trop grandes pour l’ouverture, il faudra envisager de faire un remplacement ciblé en fonction des composantes qui s’avèrent non fonctionnelles.

L’identification des unités vitrées et non fonctionnelles pourra être précisée lors d’une expertise préalable ou lors de la mise en marche du plan d’entretien. Il faudra alors disposer d’un devis clair des produits de remplacement, définissant dimensions, caractéristiques, pièces mobiles, etc… Nous sommes d’avis que le coût du remplacement des unités non fonctionnelles devrait être imputé à l’ensemble des copropriétaires car il s’agit en général de parties communes.

Remplacement volontaire

Advenant qu’un copropriétaire désire faire remplacer ses unités vitrées plutôt que souscrire aux plan d’entretien, nous croyons que cela devrait lui être permis, à condition que les produits soient clairement en harmonie avec les portes-fenêtres et fenêtres existants tel que défini dans un devis accepté par les administrateurs du Syndicat. Le copropriétaire devrait en assumer entièrement le coût et ne pourrait pas être dispensé de faire effectuer l’entretien à la prochaine échéance. Advenant qu’il y ait une ou des unités vitrées non fonctionnelles dans l’unité de copropriété, le copropriétaire devrait pouvoir faire assumer les coûts de remplacement de cette unité vitrée par l’ensemble des copropriétaires.

Malgré le peu de gain thermique obtenu, il y a parfois des copropriétaires qui souhaitent remplacer les fenêtres et portes fenêtres extérieures de leur logement notamment parce que certaines peintures auront pâli au fil des ans, mêmes si les fenêtres demeurent fonctionnelles. Un copropriétaire qui désire faire remplacer ses portes et porte-fenêtres doit en aviser le Syndicat de copropriété avant d’entreprendre toute autre démarche. Afin de s’assurer de l’intégration architecturale des nouvelles portes et porte-fenêtres extérieures, le Syndicat aura avantage à se faire conseiller par un architecte et à identifier les fournisseurs qui offrent des produits compatibles avec l’architecture du bâtiment. Il ne faut surtout pas négliger l’étape de l’obtention des permis de construction, même pour un remplacement à l’identique, afin d’éviter des surprises désagréables.

Lors de tout remplacement, qu’il soit limité à quelques condos ou à la totalité des unités de l’immeuble, il est important de prévoir d’avance si des travaux seront requis à l’enveloppe du bâtiment au niveau de l’isolation et de l’étanchéité à l’air au périmètre des fenêtres afin d’éviter des surplus couteux durant les travaux. Une approche consiste à faire le remplacement sur une seule ouverture avant de finaliser le contrat d’achat pour bien comprendre les conditions existantes et éviter les pépins lors de la pose.

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Jean-François Lavigne, Architecte associé chez ZΛRΛTÉ LΛVIGNE Architectes.

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