Comment gérer les travaux en partie privative?
Vous êtes un copropriétaire qui désire effectuer des travaux dans votre unité privative ? Vous êtes un membre de conseil d’administration qui recevez une demande d’un copropriétaire qui veut modifier ou rénover son unité ? Une démarche ordonnée vous permettra de bien gérer la situation sans qu’elle devienne conflictuelle.
Précisez la nature des travaux
Après quelques années, un copropriétaire peut désirer moderniser son unité avec des travaux qui vont de la modification mineure à la reconstruction complète. Il faut d’abord que l’ensemble des travaux envisagés par le copropriétaire dans son unité soit bien défini au moyen de liste, plans et devis ou soumissions d’entrepreneurs. C’est ce qu’on appelle la « Portée des travaux ».
Ces documents doivent énumérer de manière explicite tous les travaux proposés et ne pas être simplement un résumé. Par exemple, les travaux affectant les cloisons, le filage électrique, la tuyauterie, la ventilation, les percements, les matériaux proposés, les jonctions entre ceux-ci, doivent être clairement expliqués.
Faut-il un permis?
De façon générale, les travaux de réparation et de « rafraichissement » ne sont pas sujets à l’obtention d’un permis de transformation de la ville. Par exemple, le remplacement des couvre-sols, la peinture, le remplacement des armoires de cuisine et de salle de bains, sans changements à l’emplacement des appareils de plomberie, ne nécessitent en général pas de permis. Par contre, dès qu’il y a démolition et construction, un permis est nécessaire. Aussi, un copropriétaire qui désire transformer une cuisine fermée en cuisine ouverte pourra vouloir démolir un mur adjacent. Un projet de salle de bain peut amener la reconfiguration complète de la position de tous les appareils sanitaires.
Dans le doute, une simple visite au bureau des permis et inspection permettra de clarifier les obligations municipales.
Lorsque des travaux de construction sont requis, le syndicat est toujours justifié d’exiger la copie du permis de la ville, qu’aura dû obtenir le copropriétaire pour réaliser son projet. Plusieurs villes peuvent imposer au préalable une autorisation du syndicat, lorsque les travaux affectent l’apparence du bâtiment ou touchent les parties communes.
Qui est le concepteur ?
Dans un bâtiment en copropriété de plus de quatre unités, les plans et devis doivent obligatoirement être préparés par un architecte si la portée des travaux affecte l’intégrité structurale, les séparations coupe-feu, les issues et les murs extérieurs ou le toit. Il sera bien avisé de requérir aux services d’un ingénieur en structure si les travaux proposés visent à remplacer un mur qui pourrait être porteur…
Les autres types de travaux, tels que les revêtements muraux et de sol, les armoires, le mobilier intégré, l’habillage des fenêtres et autres travaux similaires, qui n’impliquent pas de démolition ou de construction, peuvent être conçus par un designer d’intérieur.
Quels documents exiger ?
Lorsque des travaux de construction sont requis, le syndicat est toujours justifié d’ordonner des plans et devis complets de la part du copropriétaire.
Aux fins de vérification, le syndicat peut avoir recours aux services d’un architecte pour établir si le projet proposé a des impacts négatifs sur les autres unités de copropriété ou sur les parties communes. Le professionnel qui examine la pertinence des documents pour le syndicat ne peut pas être le concepteur des travaux bien évidemment.
Les travaux sont-ils conformes au règlement de copropriété ?
Le professionnel devra également vérifier que les travaux n’entrent pas en conflit avec les règlements de la copropriété. Par exemple, le remplacement des couvre-sols doit être conforme aux exigences du règlement touchant l’isolation acoustique entre les unités résidentielles.
L’installation ou la modification d’un climatiseur ou la modification d’une fenêtre peuvent entraîner le besoin de percer le mur extérieur, ce qui serait une modification à une partie commune. Le déplacement de la hotte de cuisine doit être bien étudié afin d’éviter des impacts négatifs sur la ventilation. Dans plusieurs cas, il est possible que l’assemblée des copropriétaires doive se prononcer sur l’approbation de tels travaux. Des documents bien conçus et bien rédigés seront alors d’une grande utilité.
Les travaux seront-ils surveillés ?
Après avoir obtenu l’autorisation du syndicat, le copropriétaire engage un entrepreneur pour effectuer les travaux convenus dans la portée des travaux et selon le permis obtenu le cas échéant.
Comment s’assurer de la conformité des travaux à la portée des travaux ? Le syndicat peut exiger que le concepteur des travaux en surveille la construction et atteste à la fin de celle-ci que les travaux sont conformes aux plans et devis et aux exigences du permis. Dans les cas plus complexes, le syndicat peut engager un professionnel architecte ou ingénieur pour vérifier que l’exécution des travaux n’aura pas d’impact négatif sur les parties communes. On évitera ainsi les mauvaises surprises.
Conclusion
Un processus ordonné de gestion des projets de rénovation légère ou plus complexe des unités privatives permettra d’éviter les situations conflictuelles qui peuvent parfois s’envenimer. Il s’agit ici de collaborer pour maintenir une bonne entente tout au long du processus de rénovation.
Et surtout, n’oubliez pas que la planification diminue le stress !
Jean-François Lavigne, Architecte associé chez ZΛRΛTÉ LΛVIGNE Architectes.
Zaraté Lavigne propose également son expertise-conseil, suivez ce lien pour en savoir plus.
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